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“不许降价”:楼市的最后一根救命稻草?

发布于2019-06-17 分类:行业快讯 编辑:奋斗的阳光

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“因城施策”是个颇有意思的词,这个词给了地方政府更大的“自由裁量权”,也给了五花八门的楼市政策解释的空间和存在的可能。

某种程度上它也让楼市局势变得更加扑朔迷离,让普通群众摸不着头脑:分明全国范围内的放松已成趋势,突然间又冒出个苏州紧急收紧,这被解释为“因城施策”;于是乎各大媒体、意见领袖纷纷高呼这就是重要信号,国家必不可能让你房价这么嚣张地涨,另一边突然一份红头文件又明确规定不让房价下跌……这也被解释为“因城施策”。

因城施策,让全国楼市变得有些魔幻。

因城施策,到底进行得怎么样了?

三四线城市“因城施策”关键词:托底

最近成为焦点的新闻事件,莫过于湖北恩施“不让房价下跌”的红头文件了。

这份文件名为名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,发布方为恩施市房地产协会,如果用大白话翻译文件内容,其实就一句话:

“有些开发商近期降价幅度太大,扰乱市场秩序,建议房企先自查,否则将强制整改。”

恩施市如何定义“大幅降价”呢?参谋长看了完整文件,发现文件给出了4条详细标准:

1.开盘价比备案价低800-1200元;

2.实际销售价比预售价低300-500元;

3.楼盘售价比去年同期低200-500元;

4.成交价格在4000-4500元。

那么恩施的房价整体处于一个怎样的水平呢?

就恩施市区的房价数据来看,2018年房屋均价为6166 元/㎡,2019年以来的数据显示,1月恩施住宅均价约为6630元,2月约为6572元,3月约为6484元,整体呈现微降趋势。

结合整体的房价水平再来看文件中关于“大幅降价”的标准,会发现:

如果说房屋成交均价在4000-4500元,那降幅大概已经达到了30%左右,这个程度确实已经比较高了;

如果说比去年同期低200-500元,那么降幅还不到10%,在参谋长看来算不上“大幅降价”标准;

至于前两条的“开盘价低于备案价”、“实际售价低于预售价”,参谋长认为不是降价幅度的问题,而是从市场运行角度来说确实有不合规范和扰乱市场、损害购房者权益之嫌。

无论是“降价未遂”还是“不让房价下跌”,从去年开始类似新闻我们听过不少。

2018年11月,安徽砀山发生第一例“降价未遂”事件,某楼盘降价后被约谈,预售许可证被停办, 4家合作银行被处罚;

今年2月,江苏邳州市房地产商会也曾就降价给出过相关文件,并称“对于以地价扰乱市场的房企,房地产商会将建议政府相关职能部门,按照近期成交价格为依据批复下次该盘的备案价”;

3月,江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企下发一份“停止特价房销售”的通知,要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批,3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。

把这些事件整理在一起,我们有这样一种感受:本应受市场规律左右的“价格”,却要由白纸红字的文件来强行规定,实在略显荒谬。但是反过来想,既然多数人拥护用“限价”手段抑制高价,那么用同样的手段托住底价,似乎也没什么不妥。毕竟楼市特殊,政策干预是怎么也绕不开的因素。

但是,“限价”的结果总体是购房者喜闻乐见的,“托底”却更值得警醒。

为何?

1.需要政策来托底,说明市场的下滑已经不可阻挡。正如恩施的房价数据显示的那样,2019年当地房价一路下行。

2.限定底价,注定不是长久之计。硬撑着不让房价降,有悖市场正常运行的轨迹,长此以往“有价无市”就是最终结局。

经常有粉丝会留言提问:“参谋长,你说三四线楼市不能碰,县城更是能脱手尽早脱手,可是为什么我们这里的房价好像还在涨?”

你需要考虑两点:

1.小城市的楼市,总是反射弧较长。从历史趋势来看也是如此,从前的每一个周期,无论是涨是跌,基本都是是一二线已经走完一波行情,小城市才有所反应。

2.你所在的小城市,上涨动力是真的存在,还是虚假繁荣?恩施的房价尽管缓慢在跌,但仍然保持着6500左右的均价,但市场既然已经开始出现4500左右的甩卖行为,你还会认为6500不是泡沫吗?

所谓“不涨不跌才是真稳定”,此话听起来有一定道理,但这些需要用红头文件来托底的城市,要长期不跌,太难了。

二线城市“因城施策”关键词:灭火

这一部分的代表性城市是苏州,参谋长在此前的文章中已经做过详尽的分析,在此不过多论述。

不止是苏州,东莞近日发布了新的土拍规则,要求土地拍卖报价达到最高上限后,将不再简单采取“价高者得”的方式,而是使用“终次报价”规则,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则,确定竞得人。

报价最高的不一定能拿到地,这使得企业拿地会更加理性,也能更加体现拿地的公平性,为热度过高的土地市场降降温。

类似的热门城市还有合肥、西安等等。

对于此类城市,参谋长的总体态度是:看好;总体建议是:想上车的无需犹豫。

一线城市“因城施策”关键词:整秩

整秩,调整秩序的意思。

实际上,盘点了一圈,参谋长发现到头来一线城市的楼市,倒成了最无趣、最无话可聊的楼市了。

为什么?

因为走到现在,一线城市的房价几乎已经触及了天花板。这个天花板并不是指市场的天花板,如果只在市场的作用力下,一线城市成为下一个香港也极有可能。这个天花板是政策的天花板。

此外,“房地产”三个字,在一线城市的发展蓝图中的地位,势必要被削弱,而且这种削弱会是一种主动行为。

看北京,限竞房已经成为新入市住宅中的绝对主力;

看深圳,保障房体系的建设会在未来几年被重点推进……

对于一线城市来说,相较于楼市的“涨跌”,它们的重点更在于楼市的“成熟”、“规范”……长效机制。

仔细想想,“因城施策”作为一个政策词汇,被反复地解读、分析,是因为没有哪个房地产市场受政策的左右如此之大。

换言之,读懂一个“城”到底施了什么“策”,也就读懂了它的楼市。


以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为孝感槐荫房产网独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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